Після дарування квартири новий власник набуває право власності на неї. Проте закон накладає певні обмеження на можливість продажу квартири після дарування.
Відразу після оформлення дарування квартири її не можна продати протягом 3 років. Цей період встановлено з метою захисту інтересів дарувальника, оскільки дарування вважається безвідплатним способом передачі майна. Якщо новий власник захоче продати квартиру раніше, ніж закінчиться трирічний термін, йому необхідно отримати нотаріально завірену згоду дарувальника.
Винятком із цього правила є випадки, коли квартира подарована близькому родичу. До близьких родичів належать: чоловік, дружина, батьки, діти, рідні брати та сестри. Якщо квартира подарована близькому родичу, її можна продати одразу після оформлення дарування.
Ще одним обмеженням на продаж квартири після дарування є наявність іпотеки. Якщо квартира на момент дарування знаходиться в іпотеці, її не можна продати без згоди банку-кредитора. Новий власник квартири повинен взяти на себе обов'язок щодо погашення іпотечного кредиту або отримати дозвіл від банку на продаж квартири та погашення кредиту з проданої нерухомості.
Крім того, існують випадки, коли дарувальник встановлює заборону на відчуження квартири у договорі дарування. Така заборона може діяти протягом певного терміну або безстроково. Якщо в договорі дарування є заборона на відчуження квартири, новий власник не зможе її продати, поки не буде знято цю заборону. Зняти заборону можна за згодою дарувальника або через суд.
Варто зазначити, що існує можливість оскаржити дарування квартири в судовому порядку. Якщо дарування було здійснено під примусом, погрозою або за обману, суд може визнати угоду недійсною і повернути квартиру дарувальнику. У такому випадку новий власник втратить право власності на квартиру і не зможе її продати.
Таким чином, після дарування квартири новий власник має обмежені можливості щодо її продажу. Протягом 3 років після дарування квартиру не можна продати без згоди дарувальника, якщо вона не подарована близькому родичу. Також продаж квартири неможливий, якщо вона знаходиться в іпотеці без згоди банку-кредитора або якщо в договорі дарування встановлено заборону на відчуження.
Продаж квартири після дарування
Відповідно до Цивільного кодексу України, після оформлення та державної реєстрації договору дарування, квартира переходить у повну власність особи, на ім’я якої вона оформлена. З цього моменту дарована квартира вважається майном нового власника, і він має право розпоряджатися нею на власний розсуд, зокрема, продавати.
Однак, існують деякі обмеження та юридичні тонкощі, які можуть вплинути на можливість продажу квартири після дарування, а саме:
Умови та обмеження договору дарування:
У договорі дарування можуть бути прописані певні умови чи обмеження, які встановлюють дарувальник. Наприклад:
- Заборона продажу квартири протягом певного строку після дарування. У такому разі, власник квартири не зможе продати її, поки не закінчиться встановлений термін.
- Заборона продажу квартири без згоди дарувальника. У такому разі, власнику необхідно отримати письмову згоду дарувальника на продаж.
Невиконання умов договору:
У разі невиконання умов договору дарування, дарувальник має право вимагати повернення квартири. Така ситуація може виникнути, наприклад, якщо власник порушив умови договору, прописані в ньому.
Іпотека або застава:
Якщо квартира, що була подарована, знаходиться в іпотеці або під заставою, то власник не зможе продати її без згоди іпотекодержателя або заставодержателя. У такому разі, для продажу квартири необхідно погасити іпотечний або заставний борг.
Арешт або заборона відчуження:
Якщо на квартиру накладено арешт або заборону відчуження, то її не можна продавати. Таке обмеження може бути накладено судом або іншими уповноваженими органами.
Обов’язкова частка у спадщині:
У разі смерті дарувальника, якщо він мав неповнолітніх чи непрацездатних дітей, вони мають право на обов’язкову частку у спадщині. Це означає, що власник квартири не може продати її без згоди цих осіб.
Строк набуття права власності:
Право власності на квартиру, отриману в дар, виникає у момент державної реєстрації договору дарування. Відповідно, після отримання свідоцтва про право власності власник може продавати квартиру.
Платність передачі:
Зазвичай договори дарування передбачають безоплатну передачу майна. Якщо ж договір передбачає передачу грошових коштів чи іншого майна взамін на квартиру, то це вже не є даруванням, а купівлею-продажем. У такому разі продати квартиру можна буде після сплати повної суми та отримання права власності.
Важливо пам'ятати:
Перед продажем квартири після дарування необхідно ретельно перевірити правовстановлюючі документи та умови договору дарування. Якщо договір містить певні обмеження або умови, їх необхідно виконати або отримати згоду дарувальника. У разі виникнення будь-яких питань або сумнівів доцільно проконсультуватися з юристом.
Думки експертів
Іван Петренко
Юрист, експерт з нерухомості
Дарування квартири є поширеним способом безоплатної передачі нерухомості від одного власника до іншого. Однак, після отримання квартири в дар новий власник може зіткнутися з обмеженнями щодо її продажу.
Відповідно до законодавства України, продавати квартиру після дарування можна через:
1. Три роки після реєстрації права власності на нову квартиру (дарувальника)
Оскільки дарування є безоплатною передачею нерухомості, з метою захисту прав дарувальника встановлюється трирічний мораторій на продаж подарованої квартири. Це правило поширюється на всіх осіб, які отримали квартиру в дар, незалежно від їх ступеня спорідненості з дарувальником.
2. Попереднє нотаріальне посвідчення права на майбутню передачу дарування (договір дарування з умовою переходу права власності у майбутньому)
Такий договір дозволяє сторонам домовитися, що право власності на квартиру перейде до обдарованого в майбутньому, але не пізніше трьох років після його складання. Після підписання такого договору та його реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, обдарований зможе продати квартиру після закінчення встановленого строку (не пізніше трьох років).
3. Відмова дарувальника від свого права на зворотну вимогу квартири
Після дарування квартири дарувальник має право пред'явити обдарованому вимогу про повернення подарованої квартири в таких випадках:
- Недбале ставлення обдарованого до квартири, що призвело до її псування або руйнування;
- Замах обдарованого на життя дарувальника або члена його сім'ї;
- Систематичне порушення обдарованим встановлених законом або договором зобов'язань.
Дарувальник може відмовитися від свого права на зворотну вимогу квартири, склавши письмову заяву, завірену у нотаріуса, або уклавши договір дарування, в якому зафіксовано таке право. Після підписання такої заяви або договору, обдарований може продати квартиру без обмежень.
4. Суд
У виняткових випадках, коли обдарований дізнався про право дарувальника на зворотну вимогу квартири вже після її продажу, він може звернутися до суду з вимогою визнати недійсним право дарувальника на зворотну вимогу квартири. Розгляд такої справи залежить від конкретних обставин та може тривати значний час.
Висновки:
Продаж квартири після дарування можливий через три роки після отримання права власності на неї, якщо дарувальник не відмовився від свого права на зворотну вимогу квартири. Якщо дарувальник відмовився від такого права або укладено договір дарування з умовою переходу права власності у майбутньому, продаж квартири можливий раніше закінчення трирічного строку. У разі виникнення питань або суперечок щодо продажу квартири після дарування, рекомендується звернутися до юриста за консультацією.
Відповіді на питання
Запитання 1: Через скільки років можна продати квартиру після дарування?
- Відповідь: Після оформлення дарування квартира одразу вважається власністю обдаровуваного. Тому її можна продати будь-коли, незалежно від того, скільки років минуло після дарування.
Запитання 2: Чи потрібно платити податок при продажу квартири після дарування?
- Відповідь: Так, якщо з моменту отримання квартири в дар до її продажу пройшло менше 3 років, потрібно сплатити податок з доходів фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 5% від суми продажу. Однак можна уникнути сплати ПДФО, якщо:
- Отримувач дару був близьким родичем (батьки, діти, чоловік/дружина);
- Були інвестовані власні кошти в ремонт або поліпшення квартири.
Запитання 3: Чи обов'язково повідомляти дарувальника про продаж квартири?
- Відповідь: Ні, в українському законодавстві немає норми, яка зобов'язує обдаровуваного повідомляти дарувальника про подальший продаж квартири.
Запитання 4: Чи може дарувальник відкликати дар після продажу квартири?
- Відповідь: Загалом, дарунок не можна відкликати після його передачі. Однак є винятки: дарувальник може відновити своє право власності, якщо:
- Обдаровуваний вчинив замах на життя дарувальника або членів його сім'ї;
- Точилося судове провадження про розірвання шлюбу між дарувальником і обдаровуваним.
Запитання 5: Які документи потрібні для продажу квартири після дарування?
- Відповідь: Для продажу квартири після дарування потрібні такі документи:
- Договір дарування або свідоцтво про право власності на квартиру, оформлене після дарування;
- Технічний паспорт на квартиру;
- Паспорти та ідентифікаційні коди продавця та покупця;
- Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги;
- Для військовозобов'язаних чоловіків – військовий квиток або довідка про постановку на військовий облік.